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▲福田CBD灯光秀，闪耀着深圳主城区价值
全球任何城市的人都不会相信
.8平方公里建成区
深圳的主中心，副中心，组团中心
竟然有15个中心？
中外所有城市
都可分为主城区、近郊区和远郊区
深圳也不例外
对比深圳各区的
人口密度、人均GDP、地均GDP
地铁密度、三产占比
地标分布、房价分布、名校分布
如同改开40周年福田CBD灯光秀
无论过去，还是将来
深圳主城区
一直并永远是中心城区所在
主城区的中心
才是真正的深圳中心
深圳主城3区
罗湖、福田、南山
现代城市，无论是中国城市，还是外国城市，都有主城区、近郊区、远郊区。
而按照《深圳市城市总体规划（-）》，深圳建立三级城市中心体系“”：2个主中心（市级中心)福田-罗湖中心，前海中心；5个副中心（区级中心)龙华、大运、坪山、光明、大空港；8个组团中心（区域中心）航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌。深圳号称“多中心城市”，其大大小小的“中心”城区，有15个之多，这种规划在全球甚为罕见。
事实上，深圳的主城区是罗湖、福田、南山三区，近郊是宝安的宝中、西乡、龙华、盐田，远郊是宝安的沙井、松岗、龙岗、光明、坪山、大鹏。
人口密度、人均地均GDP，主城区更具价值
深圳是土地面积.98平方公里的滨海城市，山体占地面积较大，按照“深圳市基本生态控制线范围图”土地面积平方公里，接近一半土地。据统计,深圳市的建成区面积.82平方公里，占深圳土地面积的44.5%。
▲深圳市基本生态控制线范围，绿色山地面积约占一半
从“年深圳各区人口密度和人均地均GDP表”的各区建成区占比看，大鹏新区仅占7.9%，光明区占31.6%、坪山区占39.4%，主城区的罗湖区也是“一半山水一半城”占44.1%。因此，真实地判别各区的人口密度、人均GDP、地均GDP，采用建成区面积更为准确。
按照建成区面积计算，罗湖区的人口密度 为2.95万人/平方公里，福田区2.7万人/平方公里；地均GDP福田区67亿元/平方公里、罗湖区62.2亿元/平方公里、南山区43.6亿元/平方公里。主城区的地均GDP，明显比郊区各区的14.1-25.2亿元/平方公里高出很多。
（点击，看大图）
地铁密度，主城区比郊区更理想
从深圳市地铁线路图和“年深圳各区地铁密度”表中，福田地铁站46个，南山40个、罗湖和宝安25个，龙岗21个，龙华10个。主城区的地铁站数，明显比郊区多得多，深圳远郊的光明、坪山、盐田、大鹏的地铁线路，尚在修建和规划中。
从地铁密度上，更能一目了然地看出主城区的地铁密度（每个地铁站平均覆盖的建成区面积）福田1.2，罗湖1.4，南山2.6，即福田区平均1.2平方公里有一个地铁站，罗湖区平均1.4平方公里有一个地铁站，南山区平均2.6平方公里有一个地铁站，明显比郊区的龙华、龙岗、宝安的地铁密度9-10.7，即平均9-10.7平方公里有一个地铁站，地铁出行方便得多。
▲地铁分布，主城郊区一目了然
（点击，看大图）
三产占比，主城区比郊区更多
城市作为一个区域的商业、交通、通信、金融、文化、教育、科技、信息等方面的中心，第三产业相对集中。
第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个必要特征。深圳各区的第三产业占GDP的比重，可以分辨各区的现代化程度。“年深圳各区三次产业结构图”中可以看到，罗湖区第三产业占比96.6%，福田区94.5%，盐田区85.1%，南山区55.5%，明显比郊区各区第三产业占比宝安区42.9%、大鹏新区龙华区42.0%、光明区34.8%、龙岗区32.2%高出很多。
+建筑，聚集主城区
摩天大楼是财富的高地，城市的图腾。尽管迪拜有“世界 高”米哈利法塔，上海有“ 高”米上海中心，武汉有“中国 高”米武汉绿地中心，但是从“全球+建筑城市排名表”中，深圳17栋+建筑，超过了迪拜的15栋，香港的5栋，纽约的4栋，以及国内上海、广州、武汉的4栋，深圳已然全球 的城市。
据“深圳+建筑统计表”，深圳尚有26栋“在建+拟建”的+建筑，未来深圳43栋+建筑， 是 “摩天之城”。
从“深圳+建筑统计表”，深圳现有“建成+封顶”17栋+建筑中，罗湖3栋，福田7栋，南山7栋；将来“在建+拟建”26栋+建筑中，罗湖8栋，福田6栋，南山8栋，龙岗3栋，坪山1栋。将来，深圳主城区+建筑，罗湖11栋，福田13栋，南山15栋+建筑，明显比郊区各区+建筑多得多。
尤其将来深圳14栋+建筑中，罗湖区占有8栋， 的H深圳塔在罗湖，将领衔全球 摩天楼建筑群。
由下表可见，将来深圳各个区域的地标建筑，也都将由+建筑领衔，如未来深圳主城区中心地标和边界地标位置图中，主城区“南塔”是保税区的.8米CFC长富中心，“北塔”是坂田南的米星河WORLD。“东塔”是水贝-布心国际珠宝商圈的米粤海置业大厦。
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▲未来深圳主城区中心地标和边界地标位置图
主城区、近郊和远郊，房价分三档
深圳房价也揭示出主城区、近郊和远郊的不同，据安居客统计目前深圳在售个项目的各区房价，按照与主城区的距离，以同心圆向外递减，年10月深圳各区平均新房房价可分为三档：主城区7-10万/㎡，南山10.5万/㎡，福田9.0万/㎡，罗湖7.3万/㎡；近郊5-6万/㎡，宝安6.6万/㎡，龙华5.7万/㎡，盐田5.3万/㎡；远郊3-4万/㎡，龙岗4.9万/㎡，光明4.4万/㎡，大鹏4.4万/㎡，坪山3.5万/㎡。
房价定圈层，房价亦分主城区、近郊和远郊。土豪入住主城区，刚需置业郊区，反映出市场经济的严酷和无奈。
▲年10月深圳新房房价地图
名校分布，主要在主城区
咚咚找房的学霸先锋标出了深圳名校在深圳版图上的位置。由该图所示的深圳名校分布，南山15所，福田10所，罗湖3所，龙华2所，宝安和龙岗各1所。
学校是人口聚集和历史积淀的结果。在深圳的32所名校中，深圳主城区名校南山、福田、罗湖28所，占87.5%，占了绝大多数，可见主城区的教育配套，远非郊区所能比及。
▲名校分布，主城郊区一目了然
例如，“罗湖某项目米生活圈教育资源表”中，在步行生活圈内有7所小学5所中学；在这12所学校中，广东省一级学校7所，占58.3%。无论是学校数量，还是学校品质，在深圳均属上乘。
（点击，看大图）
如上，无论是人口密度、人均GDP、地均GDP，还是地铁密度、三产占比，还是地标分布、房价分布、名校分布，无论过去，还是将来，主城区就是主城区，其综合优势绝非近郊、远郊的所谓“中心”片区所能比及。
红岭创新金融产业带
世界 天际线
罗湖区与福田区交界的深圳中心城市中轴线北起泥岗路、南到滨河大道的3.5公里长的红岭路，在深圳市*府的主导下，红岭创新金融产业带的规划被纳入市级规划，并定位为深圳“华尔街”。
红岭创新金融产业带占地面积2.03平方公里，建成后将新建超过万㎡的高品质产业空间，将引进私募企业家，管理资产规模将超过亿元人民币。在此构建的私募基金一站式综 融服务平台，打造私募投资基金创新集聚示范园区，促进私募投资基金集聚发展，红岭路将成为 “金融街”。
着力打造银行、证券、保险、信托、期货、基金等大型持牌金融机构集聚发展，构建私募基金一站式综 融服务平台，打造私募投资基金创新集聚示范园区，促进私募投资基金集聚发展，加快*金专营机构落地运营，推进*金金融中心建设；引进私募企业家，管理资产规模将超过亿元人民币。
▲红岭路，深圳主城区罗湖区和福田区的交界线
摩天红岭路，全球 地标群
纽约曼哈顿地标世贸中心一号、迪拜地标哈利法塔、台湾地标大楼、上海地标上海中心，但凡城市地标所在，即为城市中心所在。
深圳地标建筑，从年建成米53层当年“ 高”国贸大厦开始，到年建成.95米69层的地王大厦，到年建成.8米层的京基，“深圳 高”的城市地标一直位于罗湖。年.5米层的平安国际金融中心，一度刷新深圳 高楼的纪录。将来红岭路蔡屋围的海拔米建筑高度米的H深圳塔，将反超平安国际金融中心。
（点击，看大图）
未来，将如“红岭创新金融产业带摩天建筑群高度表”所示，3.5公里的红岭路上，将有21座米以上摩天楼，其中+米4座、+米5座等9座 地标建筑，矗立起全球 天际线的地标建筑群。
▲红岭路将现世界 天际线
红岭路是见证深圳城市传奇的城市中轴主干道，红岭路与深南大道交汇处，矗立着改革开放总设计师邓小平画像，寓意红岭路是中国改革开放的窗口和缩影；邓小平面对的红岭路变身深圳“华尔街”，象征着改革开放再出发是深圳的未来。
▲深圳 地标：红岭路与深南大道交汇处的邓小平画像
招商中环一期：开启整售模式
6栋楼，5栋整购
红岭金融街，将串联起笋岗创新金融商业商务中心和蔡屋围传统金融总部聚集区。
红岭创新金融产业带北端的笋岗，曾被誉为“中华 仓”，如今是拥有总建筑面积约万㎡笋岗专业市场商圈，招商蛇口、深业、华润、城建、中建投、中洲、物资、宝能8大品牌开发商入驻笋岗城市更新，规划总建筑面积约万㎡，其中商业体量55.4万㎡。将来商业面积将达万㎡。
位于红岭创新金融产业带起点的招商中环，与地铁7、9号线红岭北站无缝接驳。占地4.66万㎡，总建面约50万㎡，约23万㎡国际级写字楼、约11万㎡精装公寓，约5万㎡体验式商业。
招商中环一期在年5月公开销售前，就已有2栋写字楼被浦发银行深圳总部、富龙恒泰等行业 企业整栋收购，吸引了市场上不少的目光。
年5月，1栋公寓获得预售，主推81㎡2房、㎡3房、㎡3房，备案均价约6.81万/㎡，总价-万，现已全部售罄。
年9月，罗湖区*府整购项目一期体量 的9万㎡米A塔写字楼，作为罗湖区金融总部产业引入基地，引领片区规划落地。
年12月，招商中环一期 套公寓，被深圳市人才安居集团整栋收购，打造高端人才居住配套。
在一期6栋建筑中，其中3栋写字楼、2栋公寓被整购，仅有1栋公寓面向市场零售。年招商中环项目不仅开启整售模式，而且由于6栋建筑5栋整购，成了深圳整售占比 、整售金额超百亿的网红项目。
招商中环一期5栋被整购，二期1栋被整购
招商中环二期：将整售进行到底
3栋楼，1栋已整购
年，招商中环二期栋商务公寓约3.1万㎡，层高3米，40-75㎡81㎡-㎡公寓（毛坯或精装标准按整购客户需求定制）；19层栋写字楼2万㎡，为独栋总部办公楼；35层栋写字楼约5万㎡，层高4.2-4.5米，11.7米奢华商务大堂、全明景观候梯厅，空中共享会所，在在展现出国际写字楼标准。
目前，二期栋办公楼已被泰德邦旗下的昱大顺科技有限公司整购，栋公寓、栋写字楼也在整购正在洽谈过程中。
▲招商中环项目效果图
栋写字楼
正待整购
一般米高层写字楼24-26层，约5万㎡建筑面积；米超高层写字楼，约10万㎡建筑面积。
招商中环号楼5万㎡为米35层西子楼，标准层面积-1㎡，建筑形象更为俊朗挺拔。
▲招商中环栋位于项目首排
▲招商中环栋技术指标和设备配置
首排商务，致敬全球 天际线
招商中环地面3层商业，4层架空层，栋作为招商中环首排写字楼，6层以上的办公空间，都超过了梅园路以南的艺展中心4层商业建筑。因此视野开阔，可以饱览红岭创新金融产业带的世界 建筑天际线。
生态办公，共享空间
栋写字楼4层架空层是商务共享空间，可以作为空中会客厅，为商务办公的人们在此散步、休憩、约会、洽谈提供理想的生态环境。
▲栋架空层：商务共享空间
栋的5-9层，每层有一个退台；9-35层，每两层有一个33-38㎡的挑空阳台（20-22层三层挑空）；6-33层，每两层有一个约67㎡的空中花园，构成了栋写字楼独特的立面形象，也为商务人群提供既有室内属性又有室外属性的灰空间，强化和自然的相通和交流，成为一座生态建筑。
▲栋空中花园分布位置图
智慧办公，高效节能
栋写字楼的智慧办公系统，使得办公既高效又节能。如下面三张图所示的（1）超级前台的提前预约；（2）智能快递管理；（3）网上预订咖啡；（4）预约公共会议室；（5）租赁企业展厅；（6）移动工位可以移动办公；（7）门禁人脸识别系统；（8）移动互联网运行管理系统；（9）BA楼宇自动化系统。
▲栋智慧办公系统（1）-（3）
▲栋智慧办公系统（4）-（6）
▲栋智慧办公系统（7）-（9）
栋写字楼将采用招商系商务服务品牌，硬件配置+软性管理服务，向客户提供全方位全天候多维度的商务运营服务体系。
栋公寓楼
正待整购
▲栋公寓位置图
小户型“真公寓”
招商中环二期公寓，虽然与招商中环一期商务公寓的层高3米相同，但是不同于一期4梯6户81-㎡2-3房的中户型“真公寓”，招商中环二期栋商务公寓，7梯16户，层高3米，40-75㎡单间-2房，难能可贵的是，虽然户型变小，但依然是“有阳台、带装修、通燃气”的“真公寓”。
从中户型改为小户型，在单价稳定的前提下，户型总价进一步减少，扩大了客户层面。无论是自住，还是租赁，购买入门槛进大大降低。
（点击，看大图）
双地铁，站口物业
招商中环在笋岗片区诸项目中，更具轨道交通优势。6年10月开通的地铁7号线、9号线，笋岗片区设有四个站点，而邻近招商中环的红岭北站，是7号线、9号线交汇站。从“招商中环与地铁关系图”中可以看到，将来从地铁站可以从地下直接通达项目。
今后，规划中的17号线(罗湖火车站-平湖)将经过笋岗，进一步提升笋岗的地铁密度。
▲招商中环与地铁关系图
街区mall，生活便利
招商中环有近5万㎡体验式街区mall自持运营，打造深圳 艺术文化与时尚相融的体验式街区，形成集工作、娱乐、休闲、生活于一体的复合多元金融街区。
目前，项目周边有乐尚购物广场、星光商业广场等中小型商业中心可以满足日常所需。未来周边深业泰富广场20万㎡的商业中心以及宝能 空间、城建梅园等笋岗8大旧改商业体量55.4万㎡，与8大专业市场形成万㎡大型商圈。
▲招商中环定位时尚商业
▲招商中环定位时尚商业
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